Hallo,

Beginnen die tilgungsfreien Anlaufjahre vom Zeitpunkt des vertraglichen Darlehensbeginns oder erst mit erstmaliger Auszahlung einer Teilsumme des Darlehens?

Verschiebt sich also der Zeitraum der tilgungsfreien Zeit, wenn sich die Auszahlung verzögert (während der Verzögerung wird Bereitstellungsprovision gezahlt)? oder beginnt bereits während der Bereitstellungszeit die Tilgungsfreie Zeit sich zu verkürzen?

Beispiel:
Darlehensvertragsbeginn: 1.1.2013
Bereitstellungsprovisionsfreie Zeit: 12 Monate
Erste Darlehensauszahlung: 1.4.2014 (es wurde für 3 Monate Bereitstellungsprovision gezahlt)
tilgungsfreie Jahre: 5

Endet die tilgungsfreie Zeit am 31.12.2017 (5 J. nach Vertragsbeginn)
Endet die tilgungsfreie Zeit am 31.12.2018 (5 J. nach Ende der in Anspruch genommenen bereitstellungsprovisionsfreien Zeit)
oder am 31.3.2019 - also 5 Jahre nach erster Auszahlung?

Hallo G-Star,

sehr gute Frage! Die Tilgung setzt in der Regel erst nach kompletter Vollauszahlung ein. Was die Zinsbindung angeht beginnt diese ja (sofort) mit dem im Darlehensvertrag benannten Termin.

Grundsätzlich muss der (geplante) Tilgungsbeginn im Darlehensvertrag benannt werden. Dieser kann sich um die Zeit der kostenlosen Bereitstellung nach hinten verschieben. Wenn eine tilgungsfreie Zeit vereinbart ist, steht dies im Darlehensvertrag und der (geplante) Tilgungsbeginn ist um diese Zeit nach hinten versetzt. Um beim Beispiel zu bleiben würde ich sagen 5 Jahre nach Vertragsbeginn.

Das kommt aber auch auf die genaue Formulierung im Darlehensvertrag an. Diese kann sich von Bank zu Bank natürlich unterscheiden. Die bereitstellungsfreie Zeit soll eigentlich eine Doppelbelastung (durch Zinsen und z.B. Miete) verhindern, aber verlängert in der Regel nicht die tilgungsfreie Zeit!

Reden wir hier eigentlich von einem KfW-Darlehen oder einem Annuitätendarlehen einer privaten Bank?

Schon mal vielen Dank für die Antwort:

Es handelt sich um ein über meine Hausbank beantragtes KfW-Darlehen.
KfW
Programm 153
Energieeffizientes Bauen

Darlehensbetrag
50.000 €

Sollzinssatz
1,80%

Bereitstellungsprovision
3,000%

Bereistellungsprovisionsfreie Zeit
12 Monate

Zinsbindung
10 Jahre

Tilgungsfreie Jahre
5 Jahre

Und nun erhalte ich von meiner Bank folgendes Angebot zurück:

Um die Konditionen augenscheinlich attraktiv zu halten, werden undurchsichtige „Bankertricks“ angewandt. Die von der KfW angebotenen attraktiven Rahmenbedingungen werden ignoriert.
1. Durch das Streichen der Bereitstellungsprovisionsfreien Zeit von 12 Monaten erzielt die Bank 1.439,73 EUR zusätzliche Provision.
2. Ebenso wird die max. mögliche tilgungsfreie Zeit in Höhe von 5 Jahren auf 0 Jahre gekürzt. Sie starten sofort nach der Bereitstellungszeit mit der Tilgung des Darlehens.
3. Die zu zahlende Bereitstellungsprovision wird nicht monatlich getilgt, sondern als Darlehen gewährt. Dadurch steigt die Darlehenssumme zu Beginn der Laufzeit von 50.000,- auf 51.439,73 EUR.
4. Damit einher gehen zusätzliche Zinsleistungen in Höhe von mindestens 1.670,- EUR und eine Laufzeitverlängerung von 15 Monaten.

Muss ich die Verschlechterung (rund 3.000,- EUR) der KfW-Konditionen durch meine Hausbank hinnehmen oder kann ich denen erklären, dass ich womöglich ein Anrecht auf die Durchsetzung der 153-KfW-Konditionen habe?
die 1A-Klassifizierung gibt ebenfalls keinen Anlass zu Verschlechterungen der Konditionen.

Meines Erachtens handelt es sich um eine ganz gezielte Verschleierung der schlechteren Konditionen, indem ich die Bereitstellungsprovision vereinnahme, die natürlich nicht im Zins- und Tilgungsplan auftaucht, da es sich ja um Gebühren und nicht um Zinsen handelt.
Da die Bereitstellungsprovision hier in diesem Falle 1:1 die sollzinsen substituiert, die eigentlich zu zahlen wären, wenn die gem. KfW Vertragsbedingungen zu zahlenden Sollzinsen in Rechnung gestellt würden.
Damit für mich ein klarer Fall für den Verbraucherschutz.

Diese Verschleierungstaktik lässt es zu, dass 1.439,- EUR aus der Zinslast herausgerechnet werden können, die eigentlich den Zinssatz um mindestens 20 Basispunkte nach oben treiben lassen würde.

Meine Fragen:
Wie gehe ich mit diesen Erkenntnissen gegenüber der Bank um?
Handeln alle Banken so oder gibt es die Möglichkeit, eine Bank zu finden, die 1:1 die KfW-Konditionen durchreicht? Sind Banken nicht dazu verpflichtet?

Hmmm, also sowas habe ich auch noch nie gehört. Grundsätzlich muss die Bank sich an die Rahmenbedingungen der KfW halten was Zinsbindung, Tilgungsfreie Zeit, BFZ etc. angeht. An Ihrer Stelle würde ich das klar und deutlich ansprechen. Sollte die Bank die Ungereimtheiten nicht ordentlich erklären können, würde ich mir ein anderes Angebot suchen. Außer die restlichen Konditionen sind so viel besser das Sie diesen Nachteil aufheben, wobei ich mir das nicht vorstellen kann.

Es gibt auch Banken die machen sogar nur KfW-Darlehen ohne ein Bankdarlehen/Annuitätendarlehen. Die Banken erhalten sogar ein "Betreuungsentgelt" jährlich von der KfW-Bank.

Vielen Dank für den Hinweis:
Aber tatsächlich habe ich mehrere Angebote zu jeweils dem 124 und 153 KfW Programm und überall wird so gerechnet!

Ein weiteres "interessantes" Beispiel:
gewünscht war:
- 12 Monate bereitstellungsprovisionsfreie Zeit
- 5 Jahre tilgungsfreie Zeit

Es wird vom ersten Tag an Bereitstellungsprovision vereinnahmt und das für die nächsten 5 Jahre.
ABER: nur in Höhe des Sollzinssatzes und nicht in Höhe des Bereitstellungsprovisionssatz.

Dieser Bankertrick wird angewandt, da Provisionen für Banken für interne Kalkulationen aber auch steuerrechtlich viel interessanter sind.

Für den Kunden hat es steuerrechtlich ebenfalls Konsequenzen (Thema: Schuldzinsabzugsfähigkeit)

Soviel zum Thema "Banking Leaks".

Aber den Hinweis auf bestehende Banken, die nur KfW-Darelehen beantragen ist sehr hilfreich. Könnten Sie mir solche Institute nennen?

P.S.: Ich werde mal das Kreditinstitut mit den "Schwächen" der bisherigen Angebote konfrontieren.

Was bedeutet überall wird so gerechnet?
Meinen Sie damit in den Tilgungsplänen ist dies so enthalten?
Oder was genau kann ich mir darunter vorstellen?

Mit überall meine ich, dass ich von 3 unterschiedlichen Banken immer solche "abgewandelten" KfW-Darlehensangebote erhalten habe. Eine Bank hat sogar das KfW-Darlehen absichtlich überschlägig "schlechter gerechnet", um es dann zu streichen und dann gegen ein "besseres" hauseigenes Darlehen zu ersetzen.

Da ich noch keinen Anbieter gefunden habe, der die KfW-Darlehen so beantragt, wie sie auch von der KfW angeboten werden, würde ich gerne den/die Namen der Institute erfahren, die erfolgversprechender sind.

Wären Sie so freundlich und könnten mir diese nennen?

Zum Beispiel bei der ING-DiBa. Diese gewährt zudem noch einen Rabatt auf das KfW-Darlehen.

Sie sollten allerdings zwischen Realität und repräsentativen Tilgungsplänen unterscheiden. Oft wird in Tilgungsplänen eine sofortige Auszahlung unterstellt, welche allerdings mit der Realität nichts zu tun hat. Deshalb der Hinweis was genau im Darlehensvertrag steht.