Haus auf Erbbaurecht mit Erbbauzinsen/-pacht finanzieren?

Publiziert von Björn am Mittwoch den 28.03.2012 um 17:20 Uhr

Kommt ein Erbbaurecht für Sie in Frage? Sind die Deutschen für so ein Model zu „haben“? Wir wollen doch eigentlich alles besitzen und dann bei der Baufinanzierung das Grundstück nur mieten bzw. pachten? Passt irgendwie nicht zu unserer Mentalität oder?

Das Thema ist sehr komplex und das Interview mit uns selbst entsprechend lang. Ob Sie ein Haus auf Erbbaurecht mit Erbbauzinsen finanzieren wollen, werden Sie nach unserem Grundkurs zum Erbbaurecht wissen.

Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht kann eigentlich in zwei Rechte aufgeteilt werden: Zum einen ist es das Recht eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu erbauen / zu erwerben und zum anderen kann das Erbbaurecht vererbt, verkauft und beliehen werden. Es handelt sich dabei also um das Recht zur Nutzung eines fremden Grundstückes auf Zeit.

Welche Vertragsparteien sind beim Erbbaurecht involviert?

  • Der Grundstückseigentümer ist der Erbbaurechtsgeber. Häufig sind Kirchen oder andere öffentliche Personen (Kommunen, Stiftungen) die Erbbaurechtsgeber. In sehr seltenen Fällen sind auch private Personen Erbbaurechtsgeber.
  • Der Eigentümer der Immobilie ist der Erbbaurechtsnehmer. Meistens eine private Person die die Immobilie kauft oder einen Neubau auf das Erbbaurechtsgrundstück errichtet.

Wer legt die Höhe der Erbbauzinsen fest?

Die Erbbauzinsen können frei verhandelt werden, zwischen dem Erbbaurechtsnehmer mit dem Erbbaurechtsgeber (Kirche etc.). Geregelt sind die Erbbauzinsen im Erbbaurechtsvertrag sowie im Erbbaurechtsgrundbuch siehe Abteilung 2.

Wie kann die Höhe der Erbbauzinsen berechnet werden?

Die Höhe der Erbbauzinsen ist im Erbbaurechtsvertrag geregelt und abhängig vom Wert des Grundstückes. Der Grundstückswert wird mit dem Erbbauzinssatz multipliziert. Erbbauzinsen werden gewöhnlich jährlich im Voraus gezahlt.

Gibt es typische Erbbauzinsen je nach Nutzung des Grundstücks?

Nutzung des Erbbaurecht-Grundstücks Spanne Erbbauzinsen
Ein- und Zweifamilienhäuser 2,00 bis 3,00 %
Mehrfamilienhäuser 3,00 bis 4,00 %
Gemischt genutzt Grundstücke 4,50 bis 5,50 %
Gewerblich genutzte Grundstücke 5,50 bis 6,50 %
Büro- und Geschäftshausgrundstücke 6,00 bis 7,00 %


Die Spanne der Erbbauzinsen ist nur als Orientierung zu sehen. Wie schon gesagt können die Erbbauzinsen zwischen den Vertragsparteien frei verhandelt werden. Bei gewerblichen Grundstücken können diese z. B. durchaus höher sein da die Erbbaurechtsnehmer die Erbbauzinsen ggf. als Betriebsausgabe geltend machen können.

Wann dürfen die Erbbauzinsen angepasst / erhöht werden?

Nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages können die Erbbauzinsen frühestens nach 3 Jahren erhöht werden. Nach der letzten Erhöhung der Erbbauzinsen können diese frühestens wieder nach 3 Jahren erhöht werden (siehe dazu §9a ErbbauRG).

Die Erhöhung wird meistens am Preisindex für Lebenshaltungskosten gekoppelt oder an den üblichen Verkehrswerten der Grundstücke aus der näheren Umgebung. Bei einer gravierenden Änderung (um 10 Punkte oder Abweichung um 10%) können dann die Erbbauzinsen angepasst werden. Die Vertragsparteien Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer können diese Punkte frei verhandeln.

Wo steht das Erbbaurecht im Grundbuch?

Das Erbbaurecht wird in Abteilung 2 an erster Rangestelle des Grundbuchs vom Grundstück geführt. In Abteilung 2 des Grundbuches werden Lasten und Beschränkungen eingetragen zum Beispiel auch Wegerechte. Zusätzlich wird auch ein Erbbaurecht-Grundbuch für die Immobilie geführt.

Wie ist das Erbbaurecht-Grundbuch für die Immobilie aufgebaut?

Es besteht genau wie ein übliches Grundbuch aus Bestandsverzeichnis, Abteilung 1, Abteilung 2 und Abteilung 3. Folgende Informationen finden Sie den einzelnen Abteilungen:

Bestandsverzeichnis Erbbauvertrag, Grundstück und Grundstückseigentümer
1. Abteilung Erbbaurechtsnehmer
2. Abteilung Erbbauzins, sonstige weitere Rechte und Belastungen
3. Abteilung Grundschulden, Grundpfandrechte

Welche Regelungen / Inhalte sind im Erbbaurechtsvertrag enthalten?

  • Errichtung, Instandhaltung und die Verwendung der Immobilie
  • Versicherung der Immobilie und seinen Wiederaufbau im Falle der Zerstörung
  • Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben
  • Verpflichtung des Erbbaurechtsnehmers, das Erbbaurecht beim eintreten bestimmter Voraussetzungen auf den Erbbaurechtsgeber zurück zu übertragen (Heimfall)
  • Verpflichtung des Erbbaurechtsnehmers zur Zahlung von Vertragsstrafen
  • Einräumung eines Vorrechts für den Erbbaurechtsnehmer auf Erneuerung des Erbbaurechts nach dessen Ablauf
  • Verpflichtung des Erbbaurechtsgebers, das Grundstück an den jeweiligen Erbbaurechtsnehmer zu verkaufen (Vorkaufsrecht)

Weitere Regelungen sind zudem individuell möglich. Siehe dazu auch Gesetz über das Erbbaurecht (ErbbauRG).

Bedarf es eines Rangrücktritts beim Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht wird normalerweise nicht, z. B. hinter Grundschulden einer Bank, zurücktreten. Erbbaurechtsgeber sind aber meistens bereit eine Stillhalteerklärung abzugeben.

Was regelt die Stillhalteerklärung und wer gibt diese ab?

Die Stillhalteerklärung wird vom Erbbaurechtsgeber abgegeben. In der Stillhalteerklärung wird geregelt, dass im Falle einer Zwangsversteigerung die Erbbauzinsen nicht kapitalisiert werden. Zudem verpflichtet sich der Erbbaurechtsgeber keinem anderen Gläubiger ohne Zustimmung der Bank einen Vorrang einzuräumen.

Ist es für die Finanzierung wichtig wann das Erbbaurecht ausläuft?

Ja, weil die Finanzierung bei den meisten Banken mindestens 10 Jahr vor Ablauf des Erbbaurechts komplett zurück gezahlt sein sollte. Ein neuer Erbbaurechtsvertrag wird in der Regel über 99 Jahre geschlossen. Wenn Sie einen Erbbaurechtsvertrag übernehmen sollten Sie vorher klären wie lange dieser noch läuft.

100% Finanzierung Erbbaurecht geht das?

Ja und nicht so toll. Klar ist das es bei entsprechender Bonität auch Banken gibt die die 100% Finanzierung bei Immobilien machen die auf einem Erbbaurecht stehen. Besser oder eine größere Auswahl an Banken hat der Kunde wenn er maximal 80% vom Immobilienwert finanzieren müsste. Durch die größere Auswahl an Banken kann der Kunde im Gegenzug auch eine wesentlich bessere Kondition erwarten.

Was hat es mit dem gegenseitigen Vorkaufsrecht auf sich?

Es gibt dem Erbbaurechtsnehmer und dem Erbbaurechtsgeber zusätzliche Sicherheit. Wenn der Erbbaurechtsgeber das Grundstück verkaufen möchte hat der Erbbaurechtsnehmer ein Vorkaufrecht damit er auch weiter darin wohnen kann. Wenn der Erbbaurechtsnehmer seine Immobilie verkaufen möchte und der Erbbaurechtsgeber zum Beispiel Eigenbedarf hat dann kann er die Immobilie mit dem Vorkaufsrecht vor anderen erwerben. Für beide Parteien also zusätzliche Sicherheit.

Das Erbbaurecht läuft aus und jetzt?

Sollte keine Verlängerung des Erbbaurechts vereinbart werden geht die Immobilie gegen Entschädigung auf den Erbbaurechtsgeber über. Die Höhe der Entschädigung sollte sich an den dann gültigen Verkehrswerten für vergleichbare Immobilien orientieren. Die Entschädigungshöhe kann auch an mit einem Index (Preisindex für Lebenshaltungskosten) verknüpft werden um z. B. den Inflationsverlust auszugleichen. Auch hier sind die Vertragsparteien frei in der Gestaltung der Entschädigung für die Immobilie.

Weiter zur Gegenüberstellung: Vorteile und Nachteile des Erbbaurecht.

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