Kaufvertrag: Besonderheiten Eigentumswohnung

Publiziert von Björn am Samstag den 28.12.2013 um 14:00 Uhr

In dem Artikel "Kaufvertrag für ein Haus beim Notar" haben wir Ihnen eine Liste der für den Notartermin benötigten Unterlagen niedergeschrieben. Sowie Klauseln welche grundsätzlich für Ihren Kaufvertrag von Vorteil wären. In diesem Artikel wollen wir die Besonderheiten beim Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung genauer beschreiben.

Folgende Unterlagen sind bei einer Eigentumswohnung zentraler Bestandteil des Kaufvertrages:

  • Vollständige Teilungserklärung (inkl. aller Anlagen)
  • Aufteilungsplan (Anlage der Teilungserklärung)

Zusätzlich sollten Sie folgende Unterlagen prüfen:

  • Hausordnung
  • Wirtschaftsplan (zzgl. Bestätigung das keine Verbindlichkeiten bestehen)
  • Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Was ist Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum?

Im Aufteilungsplan sollten alle von Ihnen zu erwerbenden Räume mit Ihrer Wohnungsnummer als Sondereigentum gekennzeichnet werden (und diese dann auch im Kaufvertrag genannt werden). Ein Kellerraum welcher nicht mit Ihrer Wohnungsnummer gekennzeichnet ist, kann später nicht als Sondereigentum geltend gemacht werden bzw. unterliegt dem Gemeinschaftseigentum. Die festen Bestandteile des Gebäudes sind in der Regel Gemeinschaftseigentum wie zum Beispiel Fenster. Fenstergriffe und Innenanstrich der Fenster sind dahingegen wieder Sondereigentum.

Miteigentumsanteil berechnen? Beispiel:

Die gesamte Immobilie mit dem Grundstück werden zum Beispiel in 1.000 Stück aufgeteilt. Nehmen wir an die Immobilie hat eine Gesamtnutzungsfläche von 1.450 Quadratmeter. Dann können Sie den Anteil pro Quadratmeter so berechnen: 1.000/1.450 = 0,6896 ist 1 Stück. Sollte Ihre Wohnung jetzt 150 Quadratmeter groß sein ergibt sich daraus: 150 * 0,6896 = 103,4482 Stücke. Was einen Miteigentumsanteil von 103 von 1.000 entsprechen würde.

Kosten und deren Verteilung?

Grundsätzlich gilt nach § 16 II WEG dass für die Verteilung der Kosten der eingetragene Miteigentumsanteil (siehe oben) im Grundbuch maßgeblich ist. Kosten welche technisch (Beispiel Wasseruhren) dem einzelnen Verbraucher zugeordnet werden können, werden diesem auch individuell in Rechnung gestellt (verbrauchsorientiert). Die Eigentümergemeinschaft kann hier auch eigene Regelungen für andere Bereiche (verbrauchsorientiert) festlegen (Beispiel Müll).

In alten Teilungserklärungen von vor 1981 finden sich bei den Kosten für Heizung und Warmwasser Regeln diese nach den Wohnflächen zu verteilen. Diese Regeln haben nach § 3 Heizkostenverordnung keine Bedeutung mehr. Es sollte ein Verteilungsschlüssel der gemeinen Heiz- und Warmwasserkosten nach HKV festgelegt werden (siehe ggf. ergänzende Beschlüsse zur Teilungserklärung).

Beispiele zu unwirksamen Reglungen aus Teilungserklärungen:

  • Bestellfristen des Verwalters von 20 Jahren (sind nicht mehr gültig)
  • Vorbehalte, die es dem teilenden Eigentümer erlauben, auch nach der Grundbucheintragung unbefristet Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftseinrichtungen und -flächen zu vergeben (an Kellerräumen, Gartenflächen, Dachräumen, Garagen u.a.)
  • die automatische Anerkennung der Jahresabrechnung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung nur nach Zusendung, wenn kein schriftlicher Widerspruch eingeht (Anerkennungsfiktion).
  • ein unangemessenes Betretungsrecht des Verwalters ins Sondereigentum
  • zu wenige Pflichtvorgaben an den Verwalter
  • zu wenig Kostenverteilungen nach Verbrauch und Nutzung
  • ein nicht der Heizkostenverordnung entsprechender Verteilungsschlüssel für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten
  • rigide, autoritäre Sanktionsvorgabe gegen Miteigentümer

Quelle: Teilungserklärungen in der Praxis - die wohneigentümer e.V.(link is external)

Fazit zu "Kaufvertrag: Besonderheiten Eigentumswohnung"

Auch wenn Ihre Teilungserklärung nicht gerade eine spannende Lektüre ist, sollten Sie die Kennzeichnung Ihres Sondereigentums, die Beschreibung des Gemeinschaftseigentums, die Aufteilung der Kosten und die Sondernutzungsrechte in Ruhe und genau prüfen. Wenn Ihnen etwas komisch vorkommt, sollten Sie zudem entsprechende Beratung in Anspruch nehmen. Bei sehr alten Teilungserklärungen empfiehlt es sich diese zu aktualisieren.

Quellen:
Bild: tarudeone / pixelio.de

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