Kaufvertrag für ein Haus beim Notar

Publiziert von Björn am Dienstag den 06.11.2012 um 08:30 Uhr

Fragen Sie mal frischgebackene Hausbesitzer wann der Kaufvertrag im Entwurf zugesandt wurde. Viele werden antworten: "Ein bis zwei Tage vor dem Notartermin". Da der Kauf von einem Haus aber eine "etwas" größere Entscheidung ist, sollte der Kaufvertragsentwurf dem Käufer mindestens 2-Wochen vor Notartermin zugesandt werden!Warum? Ganz klar, damit der Käufer auf Unstimmigkeiten noch reagieren kann. Und nicht im Notartermin die Pistole auf der Brust hat, sich insgeheim fragt ob er das Haus noch bekommt wenn er jetzt nicht sofort den Kaufvertrag unterschreibt.

Welche Unterlagen sollten Sie als Käufer 
vor Unterzeichnung des Kaufvertrages eingesehen und geprüft haben?

  • Das aktuelle Grundbuch mit allen Seiten und Abteilungen (1 bis 3)
  • Den Kaufvertragsentwurf, in möglichst endgültiger Fassung
  • Die Baubeschreibung mit Lageplan, Zeichnungen, Berechnungen
  • Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
  • Energiebedarfsausweis
  • Beim Kauf eines Neubaus das Abnahmeprotokoll (nach Übergabe des Objektes)
  • Falls vorhanden, Gutachten zum Objekt (nachfragen)
  • Zusätzlich bei Eigentumswohnungen: vollständige Teilungserklärung mit Anlagen, Hausordnung, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und eine Bestätigung der Hausverwaltung das keine Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft bestehen.
  • Bei vermieteten Objekten zusätzlich: Mietvertrag, Einzugsprotokoll, Übergabeprotokoll, aktuellen Mietspiegel prüfen und eine Bestätigung der Verkäufers das keine finanziellen Ansprüche des Mieters bestehen z. B. für Umbauten oder Vorauszahlungen.

Was nicht im Kaufvertrag steht aber Sie ggf. bei der Gemeinde erfahren:

  • Straßenreparaturen oder Nacherschließungskosten, die auf Anlieger umgelegt werden.
  • Ob eine weitere Bebauung mit dem Bebauungsplan der Gemeinde vereinbar ist.
  • Sind Altlasten auf dem Grundstück bekannt oder vorhanden.

Im Kaufvertrag bestätigen gute Verkäufer folgende Klauseln:

  • Keine Schulden bei Dritten für die Immobilie bestehen z. B. Stromanbieter etc. (abgesehen von der Finanzierung für das Haus, die dann abgelöst wird, worauf die Sicherheit erlischt)
  • Die Immobilie ist nach dem Wissen des Verkäufers frei von Mängeln sowie Altlasten. Zudem sind (nach dem Wissen des Verkäufers) derzeit und in absehbarer Zeit keine Mängel zu erwarten.
  • Der Verkäufer sollte eine Gewährleistung für "Mängel irgendwelcher Art" abgeben. Sollten Sie darauf verzichten, können Sie rechtlich nicht mal etwas tun, wenn z. B. eine tragende Wand fehlt, siehe BGH Aktenzeichen V ZR 83/95.
  • Die angegebene Wohnfläche entspricht der tatsächlichen Wohnfläche.
  • Es wurden keine genehmigungspflichtigen Umbauten nachträglich errichtet.
  • Wenn Sie das Haus selbst nutzen wollen, sollte es zu einem festgelegten Termin geräumt und unvermietet sein.
  • Sollte es sich um Land handeln, welches noch nicht als Baugrundstück ausgeschrieben ist, können Sie sich zur Sicherheit ein Rücktrittsrecht oder Minderungsrecht einräumen lassen, falls Ihr Projekt sich nicht verwirklichen lässt oder sich nicht verwirklichen lässt wie gewünscht.

Ein Kaufvertrag für ein Haus muss immer von einem Notar beurkundet werden. Der Notar bestätigt, dass Sie den Inhalt des Kaufvertrages kennen. Das muss nicht unbedingt bedeuten, dass Sie sich tatsächlich über die Tragweite bewusst sind. Deshalb werden wir weitere Tipps in einem bald folgendem, nicht in Fachchinesisch geschriebenen, Artikel geben.

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