Zwangsversteigerung

Publiziert von Björn am Dienstag den 01.03.2011 um 11:24 Uhr

Ein Zwangsversteigerung ist die letzte Maßnahme die eine Bank durchführt um an Ihr Geld zu kommen. Das Ende der einen ist also das Schnäppchen der anderen. Sie stehen am Anfang die anderen sind danach vielleicht froh es hinter sich zu haben. Doch für wen ist eine Zwangsversteigerung geeignet, wie läuft Sie ab und wann muss ich was bezahlen?

Beginnen wir mit den Voraussetzungen die Sie zu einer Zwangsversteigerung mitbringen sollten:

  1. Risikobereitschaft und starke Nerven. Nein eine Zwangsversteigerung ist nichts für jemanden der Sicherheit und klare Abläufe bevorzugt!
  2. Sie mögen Kinderüberraschung. Die Immobilie muss also nicht zu hundert Prozent Ihren Vorstellungen entsprechen. Wichtiger ist Ihnen das Schnäppchen. Sie gestalten also was Sie "bekommen" so gut es geht.
  3. Sachkunde und Handwerklichaffinität sind für Sie selbstverständlich. Natürlich in Bezug auf Immobilien und nicht mit den neusten IT-Errungenschaften.

Was Sie vor der Zwangsversteigerung tun sollten:

  1. Nehmen Sie Kontakt mit dem Amtsgericht auf welche die Zwangsversteigerung durchführt und lassen Sie sich das Gutachten zur Immobilie zeigen, kopieren oder zusenden. Jeder Kaufinteressent darf Einsicht nehmen.
  2. Fahren Sie zu der Immobilie und besichtigen Sie diese möglichst genau von Außen. Eine Innenbesichtigung muss der noch Eigentümer nicht durchführen. Vielleicht können Sie aber mit einem netten Anruf hier doch etwas erreichen. Es ist auch in seinem Interesse möglichst viele Bieter bei der Zwangsversteigerung zu haben.
  3. Erwarten Sie keine Garantieleistungen bei irgendwelchen Schäden. Heißt es doch so schön "gekauft wie gesehen" und durch Wände kann in der Regel keiner sehen. Deshalb sprechen Sie mit Leuten die sich auskennen über die Daten aus dem Gutachten ins besondere über das Baujahr und die Bauweise. Sachkundige können Ihren sagen was in kürze an der Immobilie gemacht werden muss.
  4. Legen Sie Ihr persönliches Höchstgebot fest und sprechen mit Ihrer Bank oder Vermittler über Ihre Finanzierung. Besorgen Sie die Sicherheitsleistung die vom Amtsgericht (i.d.R. 10 Prozent vom Verkehrswert) vor der Zwangsversteigerung gefordert ist (siehe dazu Abschnitt Sicherheitsleistung unten).

Wie ist der Ablauf bei der Zwangsversteigerung?

Bei einer Zwangsversteigerung kann es zu mehreren Terminen kommen. Zu Beginn jeden Termins werden die Versteigerungsbedingungen vorgelesen. Sollte Ihnen hier etwas wichtiges unklar sein sollten Sie danach Fragen bevor Sie bieten. Danach wird die "Bieterstunde" eröffnet welche mindestens 30 Minuten dauert. Oft passiert vor Ablauf der Bieterstunde nicht sonderlich viel. Es werden die Einstiegsgebote abgegeben. Zum Ablauf der "Bieterstunde" wird nochmals gefragt ob jemand noch mehr bietet. Damit beginnt die eigentliche Zwangsversteigerung. Sie sollten jetzt je nach Bieteranzahl, verbleibender Zeit und Ihrem persönlichem Limit das vorhandene Höchstgebot überbieten. Bis ein Bieter (vielleicht sind Sie es) den Zuschlag erhält.

Im ersten Termin gibt es den Zuschlag nur wenn das Höchstgebot mindestens 70 Prozent des Verkehrswertes aus dem Gutachten erreicht. Sollte das Höchstgebot zwischen 50 und 70 Prozent des ermittelten Verkehrswertes liegen entscheidet ein Vertreter des Gläubigers (der Bank) ob der Zuschlag angenommen wird oder ob ein neuer Termin festgesetzt wird. Beim zweiten Termin gibt es in der Regel dann keine Mindestgrenze mehr für die Gebote. Das Höchstgebot erhält den Zuschlag am Ende des zweiten Termins.

Welche "Kauf"-Nebenkosten fallen bei der Zwangsversteigerung an?

Vorweg den Makler und die Kosten für den Kaufvertrag können Sie sich sparen. Trotzdem fällt die Grunderwerbsteuer an und ebenfalls Notarkosten wenn eine neue Grundschuld für eine finanzierende Bank eingetragen werden soll.

Wie kann ich die Sicherheitsleistung beim Amtsgericht hinterlegen?

  1. Sie können vor der Versteigerung die Sicherheitsleistung an die Gerichtskasse überweisen. Diese sollte spätestens vier Tage vor der Zwangsversteigerung dort eingegangen sein.
  2. Sie bringen einen Verrechnungsscheck zur Zwangsversteigerung mit. Dieser darf frühestens 3 Tage vorher ausgestellt werden und sollte nicht vor dem 4 Tage nach der Zwangsversteigerung auslaufen. Der Verrechnungsscheck muss sich auf Ihre Bank ausgestellt sein und nicht auf Ihr Girokonto.
  3. Sie erhalten von Ihrer Bank eine Bürgschaft die unbefristet, unbedingt und selbstschuldnerisch ist. Dieser erhalten Sie allerdings nicht kostenlos von Ihrer Bank und sollte deshalb die letzte Lösung sein.

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